Primeiro que tudo: o que é que o banco quer saber?
Pedir crédito não é só apresentar um valor e esperar resposta. O banco precisa de avaliar a sua situação, não apenas financeira, mas também profissional e familiar. Tal ajuda a perceber se o empréstimo que vai pedir está ajustado à sua realidade.
 
Existem três momentos principais em que vai precisar de entregar documentação:
  1. Para a pré-aprovação do crédito
  2. Para formalizar o pedido
  3. Para a escritura do imóvel.
 
Então vamos por partes.
 
 
Documentos para a pré-aprovação do crédito
É nesta fase que o banco vai analisar o seu perfil: rendimentos, estabilidade profissional, eventuais dívidas e o peso que a prestação do crédito teria no seu orçamento. A isto chama-se avaliar a taxa de esforço e, idealmente, não deve ultrapassar os 35%.
 
Para essa análise inicial, prepare:
 
  • Declaração de IRS mais a nota de liquidação
  • Recibos de vencimento dos últimos três meses
  • Extratos bancários dos últimos três a seis meses
  • Declaração da entidade patronal com informação sobre o vínculo (tipo de contrato, antiguidade e função)
  • Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal (pode ser obtido gratuitamente no site do Banco de Portugal com autenticação através do Portal das Finanças)
  • Declaração de rendimentos adicionais ou apoios sociais, se aplicável (ex.: pensões de alimentos, subsídios, rendas, etc.)
  • Se for trabalhador independente:
    • Declaração de início de atividade (se recente)
    • Declaração de rendimentos relevante (IRS) com nota de liquidação
    • Declaração de rendimentos adicionais ou apoios sociais, se aplicável
    • Declarações trimestrais entregues à Segurança Social (últimos dois trimestres, se aplicável)
    • Declaração de não dívida à Segurança Social
    • Declaração de não dívida à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT)
  • Para reformados: declaração anual da pensão emitida pela Segurança Social ou Caixa Geral de Aposentações e comprovativos de rendimentos adicionais ou apoios sociais, se aplicável.
 
Se houver mais do que um titular ou fiadores, todos devem apresentar os mesmos documentos.
 
 
Documentos para formalizar o pedido de crédito habitação
Depois da análise inicial e da eventual pré-aprovação, o banco avança para o processo formal. Nesta fase, além dos dados financeiros, precisa-se garantir que o imóvel está regularizado e sem surpresas legais.
 
Vai precisar de apresentar:
 
Documentação pessoal:
  • Cartão de Cidadão (ou Bilhete de Identidade + NIF (Número de Identificação Fiscal), no caso de estrangeiros com residência, autorização de residência)
  • Comprovativo de morada (última fatura de água, luz, telecomunicações ou carta de condução com morada visível)
  • Comprovativo de IBAN (talão multibanco, declaração do banco ou cópia do cartão).
 
 
Documentos do imóvel:
Os seguintes documentos ajudam o banco a perceber se o imóvel é legal, habitável e sem dívidas ou encargos ocultos:
 
  • Certidão permanente da Conservatória do Registo Predial
  • Caderneta predial urbana (pode ser obtida no Portal das Finanças)
  • Licença de habitação ou utilização (emitida pela Câmara Municipal)
  • Plantas da habitação e ficha técnica do imóvel (nem sempre obrigatórias, mas muitas vezes pedidas)
  • Certificado energético (obrigatório por lei para qualquer venda de imóvel e deve ser fornecido pelo vendedor)
  • Declaração de não dívida ao condomínio.
 
 
Documentos para a escritura de compra e venda
Se tudo estiver em conformidade e decidir avançar com a proposta final do banco, está quase a assinar. Para a escritura, ainda vai precisar de juntar mais alguns elementos:
 
  • Propostas dos seguros obrigatórios:
  • Declaração de liquidação do IMT e do Imposto do Selo (pagos antes da escritura)
  • Identificação completa dos vendedores (Cartão de Cidadão ou documento equivalente)
  • Declaração para registo do imóvel (pode ser pedida no Portal das Finanças)
  • Certidão de teor atualizada (para confirmar que o imóvel não tem penhoras ou outros encargos)
  • Código de acesso à certidão permanente (ou a certidão em papel, se aplicável)
  • Fotocópia da licença de habitação (caso o original não esteja disponível).
 
Após a escritura, o imóvel deve ser registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial, geralmente com o apoio do notário ou do próprio banco.
 
 
Outros elementos que podem ser exigidos nesta fase:
  • Distrate de hipoteca: se o imóvel estiver ainda hipotecado (por exemplo, porque o vendedor tem um crédito habitação ativo). Este passo é obrigatório para que o imóvel possa ser vendido “livre de encargos”
  • Confirmação do direito de preferência: imóveis localizados em zonas de reabilitação urbana ou classificadas podem estar sujeitos a direito de preferência por parte do Estado ou da Câmara Municipal. Nestes casos, a escritura só pode ser realizada após notificação oficial da entidade com direito de preferência e resposta formal (ou o decurso do prazo legal) confirmando que não pretende exercer esse direito.
 
 
Quanto tempo demora todo este processo?
O processo completo, desde a primeira simulação à escritura, pode demorar entre um a três meses, dependendo de fatores como a rapidez na entrega de documentos, a avaliação do imóvel e o tempo de resposta do banco.
 
De forma geral, o percurso segue estas etapas:
 
  1. Simulação e recolha de documentação. Pode ser feita online ou presencialmente, e ajuda a perceber que tipo de crédito é mais adequado ao seu caso
  2. Pré-aprovação do crédito. O banco analisa o seu perfil financeiro e, se tudo estiver dentro dos critérios, avança para a proposta
  3. Avaliação do imóvel. É feita por um perito certificado e determina o valor de mercado da casa, que influencia o montante máximo do financiamento (geralmente até 90% desse valor)
  4. Proposta final (carta de aprovação). É o documento que formaliza as condições do crédito. A partir do momento em que é emitida, o banco mantém essas condições durante um prazo mínimo de 30 dias
  5. Escritura do imóvel. Assinatura do contrato de compra e venda e do crédito, com pagamento de impostos e registo do imóvel em nome do novo proprietário.
 
 
Como comparar diferentes créditos à habitação?
Antes de fechar com um banco, compare. Olhe para a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) e, claro, o spread. Às vezes, uma diferença de 0,1% na taxa pode representar milhares de euros ao longo dos anos.